Le marché des résidences secondaires connaît une transformation profonde en France. Alors qu'auparavant ces biens étaient essentiellement destinés au plaisir personnel de leurs propriétaires, ils sont désormais considérés comme de véritables investissements à rentabiliser. Cette évolution explique, en partie, pourquoi de plus en plus de propriétaires délèguent la gestion de leur bien. Pour ce faire, ils font appel à des professionnels, comme la conciergerie Propriano.
L'évolution du marché des résidences secondaires en France
La France est aujourd'hui le premier marché européen des résidences secondaires. Ce patrimoine considérable représente près de 10% du parc immobilier national et continue de séduire les investisseurs malgré un contexte économique parfois incertain.
Dans les années 1970, la majorité des propriétaires acquéraient une résidence secondaire seulement pour leurs périodes de vacances : presque aucun d'entre eux n'envisageait de louer sa résidence secondaire. Aujourd'hui, le paradigme s'est complètement inversé : deux tiers des nouveaux acquéreurs prévoient désormais de louer leur bien au moins une partie de l'année pour en couvrir les frais.
Plus révélateur encore, plus d'un tiers des résidences secondaires sont désormais achetées dans une optique exclusivement locative. Cette mutation profonde traduit un changement de mentalité où la résidence secondaire n'est plus seulement un lieu de villégiature mais devient un véritable actif financier à rentabiliser.
Les contraintes propres à la gestion à distance
Gérer une résidence secondaire à distance peut sembler contraignant pour un propriétaire, particulièrement lorsque le bien se trouve à plusieurs centaines de kilomètres de sa résidence principale.
La problématique de l'entretien régulier et saisonnier
Une résidence secondaire nécessite un entretien constant, qu'elle soit occupée ou non. L'humidité, les intempéries, le jardin qui pousse, les problèmes de plomberie qui surviennent inopinément... Tous ces aspects requièrent une présence régulière que le propriétaire ne peut assurer à distance. Pour les propriétés disposant d'équipements comme une piscine, l'entretien devient encore plus contraignant.
La gestion des sinistres et urgences sans présence sur place
Les sinistres ne préviennent pas et surviennent souvent lorsque le logement est inoccupé. Une fuite d'eau, un cambriolage ou une tempête endommageant la toiture nécessitent une réaction rapide pour limiter les dégâts. Sans présence sur place ni voisin bienveillant pour alerter, les conséquences peuvent s'aggraver. La gestion administrative après un sinistre peut être compliquée à gérer à distance. Elle nécessite souvent de se déplacer, générant stress et coûts supplémentaires pour le propriétaire.
Les contraintes administratives et fiscales des multi-propriétaires
La fiscalité applicable à ces biens n'a cessé de s'alourdir ces dernières années, au point d'être qualifiée de "confiscatoire". En effet, outre la taxe foncière qui a augmenté ces dix dernières années, les propriétaires de résidences secondaires restent soumis à la taxe d'habitation, contrairement aux résidences principales. La situation se complique davantage dans les zones touristiques ou tendues où les municipalités peuvent appliquer une surtaxe d'habitation. Par ailleurs, les logements vacants depuis plus d'un an dans certaines zones sont désormais soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV), calculée sur la même base que la taxe foncière.
La surveillance et sécurisation pendant les périodes d'inoccupation
Les cambriolages visent prioritairement ces logements dont les propriétaires sont absents pendant des semaines, voire des mois. Sans système d'alarme ou surveillance humaine, ces biens deviennent des cibles privilégiées pour les malfaiteurs. Plus que les risques d'effraction, c'est l'absence de détection rapide des problèmes qui pose problème. Une fuite d'eau non repérée pendant plusieurs semaines peut causer des dégâts conséquents. De même, des problèmes électriques peuvent survenir et présenter des risques d'incendie si personne n'est présent pour les identifier.
La délégation pour les propriétaires non-résidents
Les services de conciergerie sont une solution clé en main pour les propriétaires souhaitant déléguer la totalité de la gestion de leur bien. Pour ce faire, une conciergerie propose généralement un ensemble de prestations : accueil des voyageurs, entretien du bien, gestion des réservations et suivi des incidents. Ce secteur connaît une croissance fulgurante, portée par la professionnalisation de la location saisonnière. De nombreuses conciergeries ont développé des partenariats avec des artisans locaux, permettant une intervention rapide en cas de problème technique, afin de rassurer les propriétaires qui vivent loin de leur bien.
Pour les propriétaires cherchant des solutions plus économiques ou plus conviviales, les réseaux d'entraide entre propriétaires peuvent être une alternative intéressante. Certaines plateformes permettent d'échanger sa résidence secondaire contre d'autres logements à travers le monde, transformant ainsi les contraintes de possession en opportunités de voyage.
D'autres initiatives reposent sur le principe de réciprocité entre propriétaires d'une même région : certains se regroupent pour assurer à tour de rôle la surveillance des biens, partager les frais d'un gardien commun ou négocier des tarifs préférentiels auprès des prestataires locaux. Ces arrangements informels s'institutionnalisent parfois en associations de propriétaires, particulièrement dans les résidences de tourisme ou les copropriétés à forte proportion de résidences secondaires.
L'impact du télétravail sur la fréquentation et la gestion des résidences secondaires
La généralisation du télétravail a bouleversé le rapport des Français à leurs résidences secondaires. Ce qui était auparavant un lieu de villégiature occasionnel est devenu pour beaucoup un espace de vie et de travail alternatif. Cette occupation prolongée modifie les exigences en matière d'équipement et de confort. Une connexion internet haut débit est désormais considérée comme indispensable, au même titre qu'un espace de travail dédié. De nombreux propriétaires ont réalisé des travaux d'aménagement pour adapter leur résidence secondaire à cette nouvelle fonction, investissant dans l'isolation thermique et acoustique, l'ergonomie des espaces et la qualité des équipements numériques.
Sur le plan de la gestion, cette évolution engendre de nouvelles pratiques. Les périodes de location se concentrent désormais sur les weekends prolongés et les vacances scolaires, tandis que les propriétaires occupent leur bien pendant les semaines "ordinaires". Cette liberté d'usage nécessite une meilleure coordination entre les périodes d'occupation personnelle et la mise en location.
Les services de gestion déléguée ont dû s'adapter en proposant des formules plus souples, permettant aux propriétaires de modifier leur calendrier de disponibilité avec des préavis plus courts.